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龙头房企买壳成风香港搭建融资平台

时间:2020-07-09   浏览:0次

9月15日,随着公告收购星狮地产,招(商)、万(科)、金(地)内地传统三大房企今年内齐聚香港,加上两个月前同样成功收购香港壳资源的,5个月内已经有四大房企在香港拥有壳资源,为下一步扩张打好基础。

虽然在香港搭建融资平台无疑有利于扩充房企的融资渠道,但借壳上市与不同,后者上市可以直接融资,前者却需要大笔投入,融资的愿望起码要两年后才能逐步实现。房企大佬们已经开始为下一个“五年计划”做筹谋?

金地借钱买壳

9月15日,金地集团发布公告称,公司全资子公司辉煌商务有限公司将斥资16.54亿港元购买 FCL (CHINA) PTE. LTD.(以下简称“FCLC”)持有的星狮地产 ,847,509,895股,约占星狮地产(中国)有限公司(以下称“星狮地产”)已发行股本的56.05%,交易完成后辉煌商务将成为星狮地产的控股股东。

此次金地买壳主要是通过举债支付,公告显示,为了筹措收购所需资金,金地通过辉煌商务向(香港)有限公司申请了25亿港元借款,期限为12个月。除了支付收购款项外,剩余资金则拨作日后营运所需。

实际上不到两个月前,金地刚刚发行了一笔高息债。7月19日辉煌商务的全资子公司金地国际控股,将发行12亿元三年期无抵押优先级,债券息率9.15厘,创下了在港发行离岸人民币债券息率新高。这也是首次有A股地产公司海外成功发债。

从报表上看,金地的资金面与同行相比不算充裕,截至今年年中,金地持有货币资金190. 亿元,但短期借款加上一年内到期长期借款就超过116亿元。同期万科持有现金470.1亿元,而短期借款及一年内到期长期借款仅为20 亿元。而此次金地为买壳投资使短期负债骤然增加了25亿元,相对而言,这是一笔不小的投资。

但这笔投资短期内对金地的融资能力提升空间有限,按照香港反向收购的法律规定,买方成为拥有超过 0%普通股股东后,24个月内累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等指标中任何一条的100%,则该交易构成非常重大交易,该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

另一方面,香港资本市场资深人士告诉《中国经营报》,金地刚发行了优先债,短期内再发债融资的可能性也不大。短期内要融资只有配股可走——所谓配股就是大股东引进其他投资者,将手头部分股份折价卖出。“但肯定不能现在就配股。该人士表示,为了吸引投资者,配股肯定需要折让,而金地收购又是溢价收购,如此一来配股只能是亏本。所以配股的前提是有优质资产的注入。“这等于又绕回了原点。”其表示。

早在一年前,金地就曾打算耗资8. 6亿元收购华人置业旗下的至祥置业,最终未能如愿。既然买壳对短期内融资无甚帮助,金地又为何孜孜不倦?

国际化冲动

金地对此的解析是,成功收购后,星狮地产旗下优质住宅和项目,不仅有效助力金地集团一体两翼战略的推进,更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。金地认为通过此次交易,集团又进一步夯实了全面导入国际化战略之路的基础。

实际上金地这笔交易已经是国内龙头房企在香港的第四起买壳举动,早前及万科地产已分别对东力实业和南联地产进行股权收购,中粮地产也收购了香港侨福企业。之所以出现连续的买壳风潮,香港海通的基金经理表示首因是现在的市场环境下,香港的壳资源便宜。

以金地此次收购为例,资料显示,星狮地产的项目包括位于上海松江的住宅用地一幅,计容积率面积约74.5万平方米,星狮地产所占权益为54.85%;深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14. 万平方米,目前每年租金总计收入约1.2亿元人民币,星狮地产所占权益为100%;及北京搜狐大厦部分商业及办公出租物业,面积共计大约1.5万平方米,每年的租金约 000万元人民币,星狮地产所占权益为60%。申银万国认为仅深圳、北京两处自持物业评估价值约1 亿港元,因此金地此次收购作价合理。

另一方面,国内的龙头房企经过两年“现金为王”的战略储备,手头大都拥有大笔资金,招、万、金三大房企中报显示手持现金就达到840亿元,而期内短期负债及一年内到期的长期负债不过 88亿元。

当然,货物便宜,金主又有钱,并不等于一定要买壳,显然龙头央企还有更大的谋划。鉴于收购尚在进行中,金地对于其“国际化战略”没有进一步解析。所谓“国际化”在比金地早一步完成收购的万科身上则有更多体现。

5月中,万科入主南联地产之时,万科高层也表达了是为“国际化的铺垫”,其表述与金地类似。“获得境外融资平台不是此次收购的主要目的,由于收购标的公司规模有限,根据香港证券市场的相关规定,短期内可以注入的资产规模有限,实际上难以起到境外融资平台的作用。”万科董秘谭华杰当时曾表示,收购主要为了进行国际化尝试。

一个月后,万科总裁郁亮在内部会议上表示,将在中国香港设立境外事业部。9月郁亮对外宣布境外事业部的计划,并表示已在美国成立业务推进小组。万科对此的解析是,随着国内房地产投资渠道的日趋缩减,许多中国人选择在海外投资,万科尝试服务这批中国人。而收购南联地产就是万科为未来的国际化做资金、人才方面的筹备。

万科的计划明确直接,金地的“国际化战略”尚未明朗,但其表示,此次交易关系到两家在亚洲地区实力雄厚的房企,金地“对星狮地产的企业管治及背靠蓝筹母公司星狮集团的背景都抱有极高评价”。

商业地产融资平台

如果说万科、金地的收购更多地关注国际化,那招商与中粮的目光则更为现实。8月24日,中粮收购的的侨福企业公布了一系列的人事变动,委任马建平、周政、韩石及史焯炜等人进入董事局,其中韩石及史焯炜现为中粮置业的总经理及董事长,均为主管中粮商业综合体“大悦城”项目的层。

中粮置业的大悦城项目分布在北京、上海、天津等城市,有市场人士估计出租楼面的市值已超过200亿元。果然,在公布人士变动后,侨福企业股价大涨曾一天之内上涨超过三成。同样在买入壳资源东力实业后,招商地产总经理贺建亚在4月下旬的股东大会上坦言,招商地产的商业平台已经搭建起来,它会在招商地产中起到第二条腿的作用。

香港的商业融资平台为何受到这些央企的瞩目,源于香港资本市场诸多金融产品,这些金融产品可以让每年拥有固定现金流的商业项目打包融资。以内地唯一一家在香港拥有的越秀为例,7月2 日,越秀地产旗下商业地产项目广州IFC成功注入越秀房托基金。通过此次注入,越秀房托基金将广州IFC每年租金证券化,由第三方投资者买单,越秀地产首先将广州IFC45亿元的开发负债转出,同时获得了近40亿元的现金收入。

这就很好解决了国内商业地产有着固定现金流却无法快速回笼资金的尴尬,越秀地产执行董事及营运总经理陈志鸿就表示,因为凭借着“上市公司+房地产基金”的平台,越秀地产就有了一个其他开发商不能模仿的商业地产营运模式——“开发-经营-金融”,即开发一个商业项目,进行商业运营,待项目成熟后注入房托基金,又从中回笼大笔资金。业内人士表示,这样做的好处是开发商有着强劲的资金实力。

9月初,越秀地产在广州又开发了一个名为“财富天地”的专业市场项目,项目定位为鞋、皮包类的专业市场,却配以购物中心的硬件,投资超过 0亿元。了解到,该项目的租金只有附近成熟专业市场1/ ,而且与客户一签就是三年。换言之与其他商业地产项目相比,资金充裕的越秀可以用低租金入市,同时用三年的时间来培育市场。

正因为有潜力可循,有意在商业地产大展拳脚的央企,纷纷在香港搭建商业地产融资平台。

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